В начале 2014 года в отдельных субъектах Российской Федерации планируется ввести единый налог на недвижимость. Главное отличие этого вида налога от существующего налога на имущество в том, что ставка будет определяться исходя не из инвентаризационной, а кадастровой стоимости имущества. Но в чем будет заключаться это различие на практике?
Кадастровая и инвентаризационная стоимость
Кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается исходя из рыночной стоимости, которая определяется методом массовой оценки. Если же провести массовую оценку невозможно, то кадастровая стоимость определяется индивидуально, учитывая законодательство об оценочной деятельности. Согласно этим методикам, можно определить кадастровую стоимость практически всех объектов недвижимости, включая незавершенное строительство и нежилые помещения.
Инвентаризационная стоимость рассчитывается, исходя из показателей физического износа, восстановительной стоимости объекта, его инвентаризационной стоимостью и специального коэффициента. При этом фактические цифры, полученные при расчете, как минимум на порядок меньше кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по своей сути является рыночной, а, значит самой высокой и более приближенной к реально цене объекта.
Теперь при расчете единого налога на недвижимость будут использовать данные по кадастру. Это нововведение сильно ударит по кошелку всех владельцев нежилого имущества. Потому что поблажки в законе предусмотрены только для владельцев собственных жилых помещений.
Планируется, что при назначении налога будут учитывать материальное положение самого налогоплательщика. И если у человека в собственности имеется только одно жилье, то сумма будет минимальной или налог даже не будут рассчитывать. Для тех, кто владеет сразу несколькими квартирами или нежилыми помещениями налоговая база будет рассчитана по самой высокой шкале.
Поэтому все владельцы коммерческой недвижимости автоматически становятся плательщиками данного налога. Логика законодателей следующая: если у человека помимо собственного жилья есть еще коммерческие площади, то доказать его неплатежеспособность просто невозможно. Раз были деньги купить помещение, значит должны быть деньги для уплаты за него налогов.
С другой стороны кадастровая стоимость многих объектов недвижимости значительно завышена. Несмотря на колоссальную работу, проведенную регистрирующими органами по оценке и учету всех объектов недвижимости, реальная картина по всей стране еще не сложилась.
По оценкам независимых экспертов повышенная кадастровая стоимость проявляется за счет неточного определения характеристик помещения, его технических данных и возможностей для использования. Метод массовой оценки не учитывает ряд важных факторов, как транспортная и пешеходная доступность, наличие свободного подъезда, гидрологические особенности здания и многое другое.